各縣（市、區(qū)）人民政府，鹽城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、鹽南高新區(qū)管委會，市各委、辦、局、市各直屬單位：
《鹽城市實施城市更新行動配套政策（試行）》已經(jīng)市政府常務(wù)會研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實。
特此通知。
鹽城市人民政府辦公室
2023年1月5日
（此件主動公開）
鹽城市實施城市更新行動配套政策（試行）
為統(tǒng)籌推進(jìn)我市城市更新，創(chuàng)新工作理念，強化政策保障，現(xiàn)結(jié)合鹽城實際，經(jīng)研究，制定以下九項政策：
一、優(yōu)化城市更新方案審批流程。城市更新片區(qū)范圍內(nèi)控制性詳細(xì)規(guī)劃需要局部調(diào)整非強制性內(nèi)容的，在保障公共利益和安全的前提下，屬地人民政府、管委會、街道辦事處可結(jié)合實際編制城市更新片區(qū)方案（等同于控規(guī)調(diào)整報告），提出容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃控制指標(biāo)、細(xì)化配套設(shè)施要求，經(jīng)專家論證、部門審查、向社會公示無異議，報市（縣）政府批準(zhǔn)后，依照法定程序調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃。
二、明確功能兼容范圍。對城市更新片區(qū)范圍內(nèi)、利用現(xiàn)有房屋和土地，發(fā)展文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間等新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，可繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型適用土地過渡期政策，過渡期為5年，過渡期滿后可按新用途采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。在增加公共服務(wù)設(shè)施的前提下，允許商業(yè)、辦公、科研等規(guī)劃用地性質(zhì)兼容利用；新供應(yīng)兼容用途項目，按主用途實施供應(yīng)；現(xiàn)有城市更新項目增加兼容用途的，可以協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。在滿足公共服務(wù)設(shè)施配建的前提下，商業(yè)、辦公以及符合區(qū)域轉(zhuǎn)型要求的工業(yè)和倉儲物流用地，可全部或部分用于建設(shè)政策性租賃住房。
三、合理調(diào)整規(guī)劃管控要求。根據(jù)經(jīng)市（縣）政府批準(zhǔn)的城市更新方案，城市更新項目（已出讓但未開工建設(shè)的或未竣工的房地產(chǎn)類項目除外）在保障公共利益和符合安全要求的前提下，相對城市新區(qū)適當(dāng)放寬綠地率、停車位數(shù)量、建筑退讓和間距等指標(biāo)要求。支持存量資源整合利用，在征得居民同意且不違反國土空間規(guī)劃的前提下，統(tǒng)籌利用公有住房、閑置廠房等存量房資源，增設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施。
四、進(jìn)一步擴大規(guī)劃許可豁免范圍。在目前已有的規(guī)劃許可豁免清單基礎(chǔ)上，按照經(jīng)審定的城市更新方案，新建的垃圾分類收集屋（裝配式）、非機動車充電遮陽棚、公廁等簡易公共便民服務(wù)設(shè)施總建筑面積不超過100平方米的，免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在征得土地產(chǎn)權(quán)人同意并簽訂書面長期租賃協(xié)議的情況下，可不辦理土地審批手續(xù)。已核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證且權(quán)屬清晰無矛盾的情況下，城市更新項目不涉及改變土地用途和規(guī)劃條件的，無需重新辦理預(yù)審和選址意見、建設(shè)用地規(guī)劃許可。老舊小區(qū)改造涉及利用小區(qū)內(nèi)部存量房屋或者土地等建設(shè)公共服務(wù)用房和設(shè)施的，可在一定年期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù)；利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地及拆除違法建筑騰空土地等加裝電梯和建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施的，不增收土地價款。
五、靈活設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。結(jié)合土地使用現(xiàn)狀和城市更新項目的客觀需要，綜合運用帶方案掛牌出讓、協(xié)議出讓、劃撥以及簽訂補充協(xié)議調(diào)整土地利用條件等多種方式，保障城市更新項目依法合規(guī)用地。除地下空間不宜開發(fā)的情況外，城市更新所需地下空間土地使用權(quán)在符合相關(guān)規(guī)劃的情況下可單獨出讓，也可結(jié)合地上建設(shè)用地使用權(quán)一并出讓。
在居住小區(qū)外公共區(qū)域建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施的，可以劃撥方式供地。住宅、商業(yè)等經(jīng)營性用地，符合公開出讓條件的，根據(jù)審定的城市更新方案，可以院落和幢為單位采取帶方案掛牌方式供應(yīng)。由各類主體實施搬遷、收購、整理并有保留建筑物的項目，以及有歷史保護(hù)價值和文物保護(hù)要求的保留建筑項目，依法可以帶保留建（構(gòu)）筑物實施定向掛牌、帶方案掛牌或招標(biāo)方式供地。
經(jīng)批準(zhǔn)的城市更新方案，在更新過程中確需調(diào)整容積率、建筑密度等指標(biāo)的，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)性規(guī)范核算后補繳土地出讓金，并完善相關(guān)用地手續(xù)（增加部分為公共服務(wù)設(shè)施的除外）。
六、優(yōu)化行政審批流程。探索試行“容缺”機制，設(shè)立城市更新項目行政審批綠色通道合理壓縮審批時限；深化施工圖審查改革，對“零用地”的既有建筑維修改造項目、歷史文化保護(hù)建筑修繕工程、既有住宅增設(shè)電梯等項目，由建設(shè)單位組織專家評審，不再報施工圖審查機構(gòu)審查；同時小型低風(fēng)險項目試行免審承諾制，合理縮小審查范圍；優(yōu)化城市更新消防審驗路徑，通過正、負(fù)面清單的形式解決既有建筑改變使用功能消防審驗問題，并對項目實施分類管理以解決消防審驗新舊規(guī)范適用標(biāo)準(zhǔn)問題；及時研究棚戶區(qū)改造房屋征收補償方案、園林綠化、水電氣暖等基礎(chǔ)設(shè)施方案，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)前期手續(xù)和建設(shè)等相關(guān)工作；納入城市更新計劃的項目，實施內(nèi)容同時涉及前期土地整理及后期開發(fā)建設(shè)的，在不重復(fù)立項的前提下，可整體合并辦理立項等手續(xù)至實施主體名下。
七、簡化不動產(chǎn)登記手續(xù)。征收后經(jīng)確認(rèn)保留的合法建筑，可在建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同中載明，由受讓方申請建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記。
征收后經(jīng)確認(rèn)保留的合法建筑及其相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)征收主體或上級人民政府批準(zhǔn)劃轉(zhuǎn)給國有公司的，可由國有公司提交政府批準(zhǔn)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)文件及相關(guān)稅費繳納憑證等權(quán)屬來源證明材料，申請辦理建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，土地、房屋的用途以自然資源和規(guī)劃部門的確認(rèn)文件為準(zhǔn)。
八、加大金融信貸支持力度。引導(dǎo)政策性銀行加大信貸資金投入，加強與政策性銀行的合作，重點加大對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造、管網(wǎng)管廊設(shè)施、市政公用設(shè)施數(shù)字化改造等更新項目的支持力度。引導(dǎo)商業(yè)銀行加大對重點項目信貸支持，充分利用商業(yè)銀行現(xiàn)有的城市更新貸款政策，加強城市更新試點項目融資對接，探索建立可復(fù)制的城市更新貸款模式。支持大中型商業(yè)銀行加快開發(fā)城市更新貸款產(chǎn)品，利用銀團(tuán)貸款等形式，有效拓寬城市更新貸款來源渠道。發(fā)揮保險資金融通橋梁作用，積極爭取保險資金支持，探索建立保險資金服務(wù)城市更新的會商機制。鼓勵符合條件的項目實施主體在交易所和銀行間市場發(fā)行各類債券募集資金。探索開展城市更新項目債權(quán)資產(chǎn)、收益權(quán)資產(chǎn)、不動產(chǎn)資產(chǎn)為主的資產(chǎn)證券化資金募集業(yè)務(wù)。
九、積極爭取上級專項資金。市、縣（市、區(qū)）政府要做好中央、省各類專項補助資金的申報，積極爭取上級資金支持。對符合國家專項債券發(fā)行規(guī)定的城市更新項目積極爭取專項債券資金，有效補充更新項目資金。市、縣（市、區(qū)）政府應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排資金，支持老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造以及涉及公共利益的其他城市更新項目。篩選符合條件的城市更新項目，積極推薦爭取納入國家基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金REITS試點項目庫，發(fā)行REITS產(chǎn)品募集城市更新項目資金。
本政策自發(fā)布之日起實施，試行期一年。